Слово «аукцион» чаще всего ассоциируется у нас с новостями о том, как предметы старины, искусства или вещи, когда-то принадлежавшие знаменитостям, уходят с молотка за баснословные цены. Менее известны, но не менее интересны с точки зрения удачного вложения средств, аукционы по реализации залоговой недвижимости по инициативе банков. Давайте проследим, как и почему недвижимость попадает на аукцион.
Сама идея ипотечных займов позволяет обзавестись недвижимым имуществом тем, кто не желает или не в состоянии сразу выплатить полную стоимость жилья. Ипотечные программы делают приобретение собственного жилья доступным для всех социальных слоев. Для получения ипотечного кредита в разных странах существуют особые правила, установленные местным финансовыми институтами: где-то требуют сделать весьма существенный первый взнос, а в другой стране ограничиваются лишь наличием постоянного трудового контракта, подтверждающего платежеспособность кредитора. Существуют специальные государственные программы, направленные на то, чтобы сделать ипотеку доступной для категории граждан со средним и низким доходом. Эти программы обеспечивают ощутимые налоговые вычеты и льготы при покупке жилья в ипотечный кредит.
Основным отличительным свойством ипотеки является наличие залога, как правило, ипотечный кредит выдается под залог приобретаемого имущества. Кредитор, в большинстве случаев — банк, обеспечивает выданный кредит продажной стоимостью полученного в залог имущества. Факт залога или обременения регистрируется в государственном Реестре, выписку из которого может получить любой желающий.
По сути, совершенно реально выплатить ипотечный кредит в течение оговоренного количества времени, обычно, средний срок ипотечного кредита — 25-30 лет, если человек аккуратно распределяет свой бюджет, ответственен и четко следит за своими долговыми обязательствами. На случай непредвиденных или, затрудняющих выплаты, обстоятельств была создана система страхования ипотечного займа. Целесообразно оформить страховку от возможных рисков, максимально нивелировав их. Сюда относятся страхование жизни, страхование на случай потери работы или нетрудоспособности, а также страхования от повреждений жилья в результате пожара, стихийных бедствий и так далее.
Например, в случае увольнения или смерти основного заемщика, семье часто бывает не по силам продолжать выплачивать кредит банку. В результате растущей задолженности, недвижимость отчуждается в пользу банка, так как юридически банк-кредитор имеет на это право. Пренебрегшим страховками, к сожалению, иногда приходится расплачиваться за это приобретенной недвижимостью. Чтобы погасить задолженность клиента по ипотечному кредиту, банк обязан реализовать залоговую недвижимость через специальный аукцион. Это сделано во избежание спекуляций и махинаций с залоговой недвижимостью. Рассмотрим, с практической точки зрения, чем может быть полезно участие в аукционах для потенциальных покупателей-инвесторов.
Идущая с молотка недвижимость, может оказаться очень хорошим вложением средств. Можно приобрести хороший дом или апартаменты в элитном жилом комплексе за цену, намного ниже ее реальной рыночной стоимости. Это происходит из-за того, что для банка не является первоочередной задачей выгодно продать предмета залога, преследуемая цель – получить средства на погашение ипотечного кредита. Сумму, оставшуюся от продажи после погашения кредита, банк обязан вернуть заемщику в полном объеме. Тем самым, приобретая такую недвижимость, Вы помогаете бывшему владельцу погасить его долг перед банком.
Играя на разнице между стоимостью приобретения на аукционе и реальной рыночной стоимостью недвижимости на момент покупки, Вам не страшен обвал цен на рынке жилья, ведь Вы приобретаете жилье за цену, которая в любом случае будет ниже стоимости идентичной недвижимости в случае возможного спада цен. Тем более что, Вы будете продолжать пожинать плоды от своего капиталовложения при росте цен на жилье, так как с ростом цен на жилье увеличивается и коэффициент рентабельности ROI. Таким образом, покупка залоговой недвижимости является превосходной инвестицией, как в краткосрочной, так и долгосрочной перспективе.